| 작성자 : 관리자 |
1. 질의의 요지
가. 조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업조합이 시공자를 선정하고자 하는 경우, 이사회의 결정으로 수의계약을 할 수 있는지에 대한 자문
나. 하나의 정비구역 내에 6개의 연립주택이 있고, 각 연립주택별로 각각 복리시설이 존재하는 경우, 각 복리시설(상가)별로 재건축조합 설립을 위한 동의요건을 갖추어야 하는지 여부에 대한 자문
2. 가로주택정비사업조합의 시공자 선정 절차에 대하여
가. 관련규정
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제20조(시공자의 선정 등) ② 조합은 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. 소규모주택정비법 시행령 제18조(시공자의 선정) ① 법 제20조제2항 단서 및 같은 조 제4항 단서에서 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업”이란 각각 토지등소유자 또는 조합원이 100인 이하인 소규모주택정비사업을 말한다. 소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준
제1조(목적) 이 기준은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제20조제2항 및 제21조제2항에 따라 가로주택정비사업조합 및 소규모재건축사업조합의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(기준의 준용) ① 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 "소규모주택정비법"이라 한다)에 따라 사업시행자가 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 시공자 또는 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법"이라 한다) 제29조제3항에 따른 「정비사업 계약업무 처리기준」제2조부터 제39조까지를 준용한다. 제5조(적용 제외) ① 토지등소유자 또는 조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있다. 00 가로주택정비사업조합 정관 제12조(시공자의 선정 및 계약) ① 시공자의 선정은 법 제20조제2항에 따라 조합설립인가를 받은 후 총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하며, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제18조제1항에서 정하는 규모 이하인 경우 이사회 회의를 거쳐 시공자 선정조건 및 선정절차 등을 결정하여 총회에서 비밀투표로 시공자를 선정할 수 있다. ② 제1항의 국토교통부장관이 정하는 방법이란 국토교통부 고시 제2018-128호 ‘소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준(안)’을 말한다. |
나. 검토
조합원이 100인 이하인 가로주택정비사업조합의 경우, 이 사건 선정기준에 이 정하고 있는 일반경쟁입찰 또는 수의계약 절차에 따를 필요 없이, 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다(소규모주택정비법 제20조 제2항, 동법 시행령 제18조 제1항). 소규모주택정비법 제20조 제2항의 위임에 따라 제정된 이 사건 선정기준 제5조도 같은 취지로 규정하고 있습니다. 위 규정을 종합하면, 정관이 정하는 시공자 선정절차를 따르되, 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정하여야 합니다.
그런데, 조합정관 제12조 제1항은 “이사회 회의를 거쳐 시공자 선정조건 및 선정절차 등을 결정하여 총회에서 비밀투표로 시공자를 선정할 수 있다”고 규정하고 있는바, 정관에 따르면 시공자 선정조건 및 선정절차는 별도의 제한 없이 이사회가 정할 수 있고, 이사회가 선정한 시공자는 총회의 의결을 거쳐 확정적으로 선정됩니다.
요컨대, 조합원이 100인 이하인 가능동 708번지 일원 가로주택정비사업조합은 소규모주택정비법 제20조 제2항 본문 및 이 사건 기준에 의한 입찰절차를 거치지 아니하고, 이사회가 임의로 정한 선정절차 및 선정기준에 따라 시공자를 정할 수 있습니다. 다만, 이사회에서 정한 시공자에 대하여 반드시 총회의 의결이 있어야 함은 당연합니다.
3. 주택단지별 상가에 대한 조합설립동의 요건에 대한 검토
가. 관련법리
도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등) ③ 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. |
서울고등법원 2019. 7. 9. 선고 2018누69525 판결은 도시정비법 제35조 제3항[구 도시정비법(법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)에는 제16조 제2항]에 정해진 동의 요건을 판단함에 있어 정비구역 내에 다수의 주택단지가 존재하는 경우 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자의 동의가 각 주택단지별로 이루어져야 하는지 아니면 정비구역 안에 있는 주택단지들 전체를 일괄하여 이루어져야 하는지에 대하여 ‘도시정비법 제35조 제3항에서 규정하고 있는 ‘주택단지 안의 전체 구분소유자 및 토지소유자’라 함은 개별 주택단지별로 판단할 것이 아니라, 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 그 모든 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 토지소유자를 의미하는 것’이라고 판시하였습니다.
나. 검토
(1) 이 사건의 쟁점은 도시정비법 제35조 제3항의 괄호 안에 있는 “복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다”라는 규정 중 “주택단지”의 의미를 해석함에 있어, 그 “주택단지”에 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 지칭하는 것인지 여부로 귀결됩니다.
(2) 위 서울고등법원 판결의 취지에 따르면 도시정비법 제35조 제3항에서 말하는 “주택단지”는 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 지칭하는 것이고, 복리시설의 동의요건을 정한 부분에서의 “주택단지”도 위 서울고등법원의 판결 취지와 달리 볼 아무런 이유가 없습니다.즉, ① 입법자의 의도가 각 복리시설별로 동의를 얻어야 한다고 규정하였다면 ‘각 복리시설별로’ 동의를 얻어야 한다고 규정하였을 것인 점, ② 도시정비법을 제정하면서(2020. 12. 30. 법률 제6852호로 제정된 것) 복수의 주택단지를 통합하여 조합을 결성할 수 있도록 하였다는 점, ③ 각 주택단지별 복리시설의 각각 동의 요건을 갖추어야 한다고 볼 경우 낙후된 도시지역의 정비를 목적으로 하는 도시정비법의 입법취지에 반하는 점, ④ “주택단지”를 복수로도 해석할 수 있다는 점, ⑤ 개별 공동주택의 각 복리시설별로 동의 요건을 갖추어야 한다고 본다면, 각 복리시설 소유자들의 의견 합치만으로 재건축사업을 저지할 수 있게 되어 형평에 반하는 결과가 발생한다는 점, ⑥ 공동주택의 경우와는 달리 복리시설의 경우에만 “주택단지”의 의미를 달리 해석할 이유가 전혀 없다는 점을 보면, “복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다”에서 정한 “주택단지”는 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 지칭하는 것으로 보는 것이 타당합니다.
(3) 따라서 복리시설의 경우에도 공동주택과 마찬가지로 정비구역 내 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 그 과반수의 동의만 받으면 족합니다.
