| 작성자 : 관리자 |
조합원 입주권 부여 등에 관한 법적 검토
기초사실
귀 조합은 ① 근린생활시설로 종전자산가격이 최소규모공동주택 조합원분양가격에 미치지 못할 경우 입주권이 부여되는지 여부, ② 근린생활시설이라도 사실상 주거용으로 사용하는 경우 무주택자에게 입주권이 부여되는지 여부, ③ 위 제②항에 따라 입주권이 부여되면, 한세대인 자녀에게 주택을 증여할 경우, 자녀도 무주택자이여야 하는지 여부, ④ 조합원분양시 건축물대장과 등기부등본이 상이한 경우, 건축물대장을 우선으로 하여 업무를 처리해도 되는지 여부에 대각 각 법적검토를 요청하셨습니다.
관련규정
(1) 도시및주거환경정비법
(2008. 03. 21. 법률 제8976호) 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. ③ 시·도지사는 제2항의 규정에 의하여 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. 제46조 (분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. |
(2) 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 (제8184호, 2021. 9. 30.)
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 부칙(2018. 7. 19. 제6899호) 제25조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제9047호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 그 외 지역에서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항에 따른 정비구역 지정 고시일부터 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따른 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 제36조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른다. 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 (제4657호, 2008. 7. 30.) 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 (개정 2008. 7. 30) 부 칙 (2008. 07. 30) 제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 이 외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역지정 고시일부터 법 제46조제1항에 의한 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 의한다. 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 (제4638호, 2008. 5. 29.) 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 |
(3) 조합정관
제51조(조합원 분양) ① 주택 및 부대복리시설의 분양대상자와 분양기준은 법 및 시조례가 정하는 기준에 따르며, 법 및 시조례가 변경될 경우에는 별도의 정관 개정절차에 관계없이 변경된 것으로 본다. ② 정비사업추진의 안정성 확보 및 투기예방을 위하여 조합원 중 다물권 소유자의 권리 취득자에 대한 분양신청 대상자의 인정 기준일은 조합설립인가일로 한다. ③공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 |
3. 법적검토
가. 제①항에 대하여
재개발사업의 분양대상에 관해서는 도시정비법 시행령 제63조 제1항의 위임을 받은 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제36조에
서 규정하고 있습니다.
현행 조례 제36조 제1항 제1호는 ‘종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건
축물을 포함한다)을 소유한자 ’, 제3호는 ‘분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인
자’로 규정하고 있습니다.
따라서, 현재는 용도가 근린생활시설인데 사실상 주거용으로 사용하고 있더라도 제3호에 해당사유가 없다면 분양대상이 아닙니다. 그
러나, 아래에서 설명드리는 바와 같이 근린생활시설인데 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물 소유자라도 분양대상자가 될 수 있
는 경우가 있습니다.
나. 제②항에 대하여 –실제로 주거용으로 사용되는 근린생활시설의 소유자가 분양대상자인지
⑴ 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 7. 30. 제4657호)의 부칙 제2조에 의하면, ‘이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호
에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비 계획을 주민에게 공람한 지역
의 분양신청자와 이 외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역지정 고시일부터 법 제46조제1항에 의한 분양신청 기간이 만료되는
날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 의한다’고 규정되어 있습니다.
⑵ 그렇다면, ① 이 조례 개정 전인 2008. 7. 30. 이전에 “사실상 주거용”으로 사용되는 건축물의 경우, ② 이 조례 시행 전에 도시 및 주
거환경정비법(2008. 03. 21. 제8976호, 이하 ‘이 사건 도시정비법’이라고 합니다) 제4조 제1항에 따른 정비 계획을 주민에게 공람한 지
역이거나, ③ 위와 같은 공람이 이루어지지 않은 그 외의 지역에서 정비구역지정 고시일부터 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대
원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 때에는, 종전의 규정인 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2008. 5. 29. 제4638호) 제24조 제
