| 작성자 : 관리자 |
정관변경결의의 효력을 정지한 사례
서울중앙지방법원 2023. 6. 29.자 2023카합20470 결정
결정요지
조합설립당시 상가독립정산제를 채택하여 정관을 규정하였는데, 추후 정관변경 결의를 통해 상가독립정산제를 사실상 폐지한 경우, 상가조합원에 대하여 신뢰보호 원칙에 위반되어 정관변경 결의가 무효로 될 여지가 크므로, 정관변경결의의 효력을 정지한 사례
주문
1. 본안판결 확정시까지 채무자의 2023. 3. 10.자 총회에서 한 ‘제4호 안건 : 조합정관개정의 건’에 대한 결의의 효력을 정지한다.
2. 채권자들의 각 나머지 신청을 기각한다.
3. 소송비용은 채무자가 부담한다.
이유
1. 관련법리
재건축조합의 총회는 조합의 최고의사결정기관이고, 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회결의사항이므로, 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다. 그러나 이러한 자율성과 재량이 무제한적일 수는 없으므로, 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의가 적법하려면 상위법령·정관에서 정한 절차와 의결정족수를 갖추어야 한다. 나아가 그 내용도 상위법령·정관에 위배되지 않아야 함은 물론 재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 됨에 비추어 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 취지의 총회결의가 신뢰보호원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받는 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결 등 참조). 그리고 위와 같은 기준에 따라 상가조합원에 대하여 신뢰보호 원칙에 위반되었다고 판단되는 재건축조합의 총회결의는 그 효력이 없다고 보아야 한다(대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결 참조).
2. 구체적 판단
이 사건 결의가 도시정비법 제40조 제3항 단서 각 호에 해당하는 사항을 포함하고 있다고 보더라도, 조합원 3분의 2 이상의 찬성(719명 중 569명, 79.13%)을 얻은 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 기록 및 심문 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 결의는 상가조합원들에 대한 신뢰보호원칙을 위반하여 적법하지 않다고 볼 여지가 크므로, 채무자에 대하여 주문 제1항 기재 가처분을 명할 피보전권리와 보전의 필요성이 소명된다
1) 정관을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 있는지
가) 변경정관 제5조 제6항 가목(상가 대지면적) 관련
이 사건 합의서 제4조 제4항은 ’상가 토지등소유자(조합원)의 관리처분 사항은 본 제4조에 대한 적용과 해석 등 포함하여 상가(2,366㎡) 토지등소유자의 관리처분 총회에서 의결하여 조합에 제출하면 조합은 관리처분계획에 포함한다.‘고 정하고 있고, 제5조 제5항은 ’준주거지역 재건축시, 재건축 이전의 상가 분구중심대지(건축물 부속토지 2,366㎡) 면적지분으로 재건축되어지는 “상가 토지등소유자(조합원)의 아파트” 분양은 상가조합원 총회에서 결정한다.‘고 정하고 있다. 기존정관 제46조 제14호 라목, 제15호 마목도 같은 내용을 규정하고 있다.
반면에 변경정관 제5조 제6항 가목은 ’조합은 도시관리계획 결정 고시에 기초하여 아파트와 상가의 현재 현황 및 등기부등본에 등재된 토지등소유자의 토지면적(상가소유 토지면적 : 1,825.55㎡)을 기준으로 정비계획 및 사업시행계획이 정하는 바에 따라 사업시행자인 조합의 책임으로 상가를 포함하여 재건축 정비사업을 시행한다. 단, 공부정리, 측량 결과 등의 사유로 면적이 변경되는 경우 최종 변경된 면적으로 한다.‘고 정하고 있다.
이에 관하여 채무자는, 상가 3층은 아파트 구분소유자들의 공용부분(새마을회관, 관리사무실)이고, 나머지 상가에 해당하는 대지면적은 등기부에 기재된 1,825.55㎡인데, 이 사건 합의서에는 이 사건 아파트지구계획상 분구중심 면적인 2,366㎡이 그대로 기재된 것에 불과하다고 주장한다. 그러나 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이사건 합의서는 분구중심 폐지 여부를 불문하고 신축될 상가의 대지면적을 2,366㎡으로 정한 것으로 볼 여지가 크다. 따라서 이 사건 도시관리계획으로 인하여 분구중심이 폐지되고 연도형 상가를 설치하게 되었다고 하여 변경정관 제5조 제6항 가목과 같이 상가 대지면적을 1,825.55㎡로 축소할 객관적 사정과 필요가 있다고 보이지 않는다.
① 아파트지구 개발기본계획이 지구단위계획으로 전환되면 분구중심은 폐지되고 기존 각종 용지가 획지로 전환된다. 서초구청장은 2018. 4. 5. 위 사업구역을 지구단위계획에 편입하는 이 사건 도시관리계획에 관한 열람‧공고를 하였고, 채무자의 설립추진위원회도 2018. 4.경 위 사업구역 내 토지등소유자들에게 이에 관한 설명회를 하였다.
따라서 이 사건 합의서가 작성된 2019. 12. 16. 무렵에는 이미 분구중심의 폐지를 예상할 수 있었던 것으로 보이며, 기존 개발기본계획이 지구단위계획으로 전환된 시점에 이미 분구중심의 폐지를 예상할 수 있었다는 점에서 연도형 상가 건축이 권장사항에서 의무사항으로 변경되었다고 하여 결정적인 차이가 생겼다고 보기 어렵다. 이러한 상황과 이 사건 합의서는 상가조합원들이 채무자 설립에 동의하기 위한 조건을 정하는 것이었던 점을 고려하면, 이 사건 합의서에 ’상가(2,366㎡)‘, ’(건축물 부속토지2,366㎡)‘라고 기재한 것은 분구중심의 유지와 관계없이 향후 신축될 상가의 대지면적을 2,366㎡으로 정하는 의사였을 가능성이 높다.
② 또한 상가의 대지면적을 2,366㎡로 정한 것은 상가 3층을 포함한 건축물의 연면적을 모두 반영하여 산정한 것으로 보이고, 이는 상가를 건축법상 적합한 건축물로 사용하기 위한 최소한의 대지면적이었던 것으로 보인다.
③ 상가조합원들은 ‘신축될 상가의 구분소유권 귀속’이 ‘재건축 이전의 해당층’으로 귀속할 것을 중요한 조건으로 생각하였는데(이 사건 합의서 제4조), 이를 위해서는 신축될 상가 규모(건축면적, 연면적 등)가 기존 상가 규모만큼은 되어야 하므로, 더욱이 신축될 상가의 대지면적을 기존의 2,366㎡ 이상 확보할 필요가 있었다.
④ 이 사건 합의서 제4조 제3항 및 기존정관 제46조 제14호 다목은 ‘아파트토지등소유자 공유지분인 상가 3층 건축물은 재건축 후 수익이 발생할 경우 가치(감정평가)평가에 따라 상가 토지등소유자와 같은 조건으로 분배한다.’고 정하고 있다. 이는 신축될 상가의 대지면적을 2,366㎡으로 하되 기존 상가 3층에 해당하는 부분에서 발생한 수익은 아파트조합원들이 배분받기로 정한 것으로 보인다. 따라서 설령 상가 3층이 아파트 구분소유자들의 공용부분이라 하더라도 이 사건 합의서는 유효하다고 보이고 이는 이 사건 도시관리계획 하에서도 달리 볼 이유가 없다.
나) 변경정관 제46조 제15호 마목(상가조합원의 아파트 분양권) 관련
이 사건 합의서 제5조 제3항은 ’제3종 일반주거지역으로 재건축시에는 아파트 조합원에 공급한 후 잔여분 중에서 분양신청한 상가조합원 중 10세대(전용 85㎡ 이하)를 일반분양가격으로 상가 토지등소유자(조합원)에게 분양한다.‘고 정하고 있고, 제5조 제4항은 ’준주거지역으로 종상향 후 재건축 시에는 “재건축 이전의 아파트건축물대지에서 재건축되어지는 아파트분양분 중”에서 아파트조합원에 공급한 후 잔여분 중에서 분양신청한 상가조합원 중 30세대(전용 85㎡ 이하)를 일반분양가격으로 상가 토지등소유자(조합원)에게 공급한다.‘고 정하고 있으며, 제5조 제5항은 ’준주거지역 재건축시, 재건축 이전의 상가 분구중심대지(건축물부속토지 2,366㎡) 면적지분으로 재건축되어지는 “상가 토지등소유자(조합원)의 아파트” 분양은 상가조합원 총회에서 결정한다.‘고 정하고 있다. 이는 기존정관 제46조 제15항 다, 라, 마목도 동일하다.
반면에 변경정관 제46조 제15호 마목은 ’조합과 상가가 제5조 제6항 다목에 따라 별도의 획지로 각각 사업을 시행하는 경우에는 상기 나호와 다호에 의한 아파트 분양권은 상가에 제공하지 않는다.‘고 정하고 있다.
이에 관하여 채무자는, 이 사건 합의서와 기존정관이 상가조합원들이 별도의 획지로 사업을 시행하는 경우까지 상가조합원들에게 아파트 분양권을 제공하기로 정한 것은 아니라는 취지로 주장한다.
그러나 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 합의서 작성 당시 이 사건 도시관리계획에 따라 기존의 제3종 일반주거지역이 아닌 준주거지역으로서 재건축하는 경우까지 반영한 것으로 보이는 점, ② 준주거지역의 경우 상가조합원들이 별도의 획지로 사업을 시행할 수 있는데도 이 사건 합의서에서는 아파트 대지에서 아파트를 건축하는 것과 상가 대지에서 아파트를 건축하는 것 모두를 반영하여 상가조합원들에게 아파트 분양권을 제공하도록 정한 점, ③ 이 사건 도시관리계획은 상가조합원에 대한 아파트 분양권 공급을 따로 제한하고 있지 않은 점 등을 고려하면, 상가조합원들이 별도의 획지로 사업을 시행하는 경우라고 하여 변경정관 제46조 제15호 마목과 같이 상가조합원들에게 아파트 분양권을 제공하지 않는 것으로 변경할 객관적 사정과 필요가 있는지 의문이다.
다) 변경정관 제5조 제6항 라목, 제8항(상가독립정산제 약정) 관련
이 사건 합의서 제4조 제4항과 기존정관 제46조 제14호 라목은 ‘상가협의회가 상가조합원들의 관리처분사항을 의결하고 이를 채무자에게 제출하면 관리처분계획에 포함된다.’는 취지로 정하여 상가협의회의 관리처분계획 수립권한에 관하여 ‘기한 내’의 제한을 두고 있지 않았다. 또한 이 사건 합의서 제2조와 기존정관 제5조 제6항은 ‘상가는 독립채산제 방식으로 하고 별도의 도급계약을 할 수 있다. 상가의 대지 위치, 설계와 관련해서는 채무자가 상가 조합원대표와 반드시 협의하여 결정한다.’는 취지로 정하고 있었다
그런데 변경정관 제5조 제6항 라목은 ‘주상복합형으로 재건축사업을 추진하는 경우 상가가 기한 내에 채무자에게 상가조합원별 종전자산 가액 및 권리내역을 제시하지 않으면 채무자의 관리처분계획에 따른다. 상가는 사업계획 및 시공사 선정 등 협력업체 선정과 사업추진 전반에 대하여 조합의 구성원으로서 조합원 자격으로 의사결정에 참여한다.’고 정하고, 제5조 제8항은 ‘조합은 상가의 상가 관련 건축계획을 반영하여 사업시행계획을 수립하도록 노력하고, 상가가 의견을 제시하지 않거나 최종 합의에 이르지 못하는 경우 채무자의 사업시행계획에 따라 사업을 시행한다.’고 정하여 상가협의회의 관리처분계획 수립권한 및 협의권한을 상당히 축소하였다.
이 사건 도시관리계획에 의하면, 신축할 상가의 대지 위치를 서초대로변으로 변경하여 연도형 상가를 건축할 것인지, 아니면 상가협의회가 기존 상가 위치에 상가를 건축하되 채무자가 추가로 서초대로변에 연도형 상가를 건축할 것인지 등을 합의할 필요가 있을 것이나, 이를 이유로 위와 같은 정도로 상가협의회의 관리처분계획 수립권한 및 협의권한을 축소하여야 하는지에 대해서는 다소 의문이 있다.
라) 변경정관 제46조 제15호 바목(상가조합원의 권리) 관련
변경정관 제46조 제15호 바목은 기존정관과 달리 ‘상가조합원이 아파트를 분양받은 경우에는 (중략) 조합원 분양신청 종료일 익일부터 상가 구성원으로서 상가조합원 권리는 소멸되고, 상가소유자의 종전 토지를 포함한 종전자산에 따른 일체의 권리는 조합에 출자된 것으로 본다.’고 추가로 정하고 있다.
그러나 다음과 같은 사정들, ① 이와 같이 ‘상가조합원 권리는 소멸한다’고 명시적으로 규정한 것은 아파트를 분양받은 상가조합원의 경우 아파트조합원과 달리 조합원으로서의 권리가 없게 된다는 의미로 해석될 여지가 있는 점, ② 그렇다면 상가조합원은 종전자산에 따른 일체의 권리를 채무자에게 출자하면서도, 상가 관련 사업에서 창출된 이익을 분배받지 못하거나 상가 관련 관리처분계획안 마련에 참여할 권리를 행사하지 못하는 불이익을 입을 염려가 있는 점, ③ 이는 앞서 본 상가독립정산제 약정에 반하거나 상가조합원들의 법적 지위를 불안정하게 만들 여지가 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 도시관리계획에 따라 위와 같이 정관을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 있다고 보기 어렵다.
2) 채무자의 이익과 상가조합원들의 침해이익 및 침해 정도는 어떠한지
채무자는 정관변경을 통하여 이 사건 도시관리계획에 따라 변경된 이 사건 사업을 신속하게 진행하는 이익을 달성하려고 한 것으로 보인다.
그러나 앞서 본 바와 같이 정관변경으로 인하여 ① 상가조합원들은 신축될 상가의 대지면적이 축소됨으로 인해 상가의 건축면적과 연면적이 상당히 감소하여 재산상 손해가 발생할 것으로 보이는 점, ② 별도의 획지로 사업을 진행할 경우 준주거지역으로 재건축시 상가조합원들이 얻을 수 있었던 아파트 분양권을 상실하는 손해를 입을것으로 보이는 점, ③ 그 밖에 상가독립정산제 약정에 따른 상가협의회의 관리처분계획 수립권한 및 협의권한이 상당히 축소되고, 아파트를 분양신청한 상가조합원이 조합원 권리를 소멸당할 우려가 있는 점 등에 비추어 보면, 채무자가 달성하려는 이익에 비하여 정관변경에 따른 상가조합원들의 이익침해가 훨씬 크다고 보인다.
3) 상가조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위한 노력을 기울였는지
아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 채무자가 상가조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위한 노력을 충분히 기울였다고 보기도 어렵다.
① 채무자는 위 정관변경에 관하여 상가조합원을 비롯한 조합원들에게 알리지 않다가 2023. 2. 3.자 이사회를 개최하면서 그 전날에야 비로소 이사들에게 정관변경안을 알린 것으로 보인다. 이에 상가조합원을 대표하여 채무자의 이사로 있던 채권자 김♧♧이 ’이사회 개최 하루 전에 정관변경안을 받았기 때문에 상가조합원들이 검토할 수 있는 시간이 필요하고 자신이 임의로 결정할 수 있는 것이 아니다.‘라는 의견을 밝혔으나, 채무자의 이사회는 그대로 정관변경안을 승인하는 결의를 하였다.
② 채무자는 2023. 2. 18.자 대의원회를 개최하였는데, 이에 대해서도 상가측 대의원인 채권자 유♧♧은 ’이 사건 합의서에 따라 아파트와 상가가 상생할 수 있으므로 변경정관이 아니라 아파트와 상가의 합의를 통해서 진행하자.‘는 취지의 의견을 피력하였다. 그러나 채무자의 대의원회는 같은 날 정관변경안을 승인하는 결의를 하였고, 2023. 3. 10. 이 사건 결의를 하기에 이르렀다.
③ ♧♧구청장은 2023. 4. 4. 채무자에게 ‘2023. 2. 28. 진행된 서초구 운영지원단 중재회의에서 정관변경의 시급성이 없다는 의견이 제시되었음에도 이 사건 결의가 이루어졌는바, 원만한 협의를 통해 조합원간 분쟁이 심화되지 않도록 적극 협조하여주기 바란다.’는 행정지도를 한 바 있다.
한편 변경정관을 기초로 한 정비계획이 확정되어 후속 인가절차들이 이루어지는 경우 상가조합원들이 이를 회복하는 것은 사실상 쉽지 않아 보인다
3. 결론
그렇다면 채권자들의 신청은 위 각 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 각 나머지 신청은 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 결정한다
