| 작성자 : 관리자 |
(소송수행사례) 업무대행비 청구가 기각된 사례
수원지방법원 평택지원 2023. 7. 20.자 2023가합10117 판결
주문
1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다.
당사자의 지위
원고는 부동산개발 및 시행업 등을 목적으로 설립된 회사이고, 피고는 ○○시 일원에서 공동주택의 신축 및 분양을 목적으로 주택법에 근거하여 설립된 지역주택조합이다.
원고의 주장
원고는 이 사건 업무대행계약에 따라 그 계약에서 정한 용역업무를 수행하였고, 이에 피고도 위 계약 및 이 사건 합의에 따라 원고에게 업무대행비의 0차 중도금까지 지급하였다. 그러나 피고는 업무대행비의 0차 중도금의 지급시기가 경과하였음에도 특별한 이유 없이 원고에게 위 0차 중도금을 지급하지 않고 있으므로, 피고는 원고에게 위 0차 중도금 000,000,000(부가가치세 포함)원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
판단
관련 법리
1) 주택법상의 지역주택조합의 설립을 위해 구성된 추진위원회와 향후 설립되는 지역주택조합은 별개의 법적 단체이므로 추인하는 등의 특별한 사정이 없는 한 추진위원회 행위의 효력이 당연히 주택조합에 미치지 아니한다(대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다253598 판결 등 참조).
2) 주택법 제11조는 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 주택조합을 설립하려는 경우에는 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고(제1항), 이에 따라 인가를 받는 용역, 업무추진용역계약 등 각종 용역계약에 대하여, 조합이 이를 인준·승인한 것으로 보고 조합원에게 그 효력을 갖는다.
주택조합의 설립방법, 설립절차, 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정(제7항)하고 있다. 한편 주택법 시행령 제20조 제3항, 같은 법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결은 반드시 조합 총회의 의결을 거치도록 정하고 있다. 이러한 주택법령에 따르면, 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 필수적인 총회의결사항으로 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 명시하도록 하여 이를 지역주택조합 설립인가의 조건이자 필수적인 요건으로 강제하고 있다. 지역주택조합과 사이에 그 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하려는 제3자는 사전에 총회의 결의 존부를 확인하는 조치를 취하는 것이 관련 법령의 해석상 예정된 것이자 당연히 기대된다고 봄이 상당하다. 따라서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’에 해당함에도 관련 법령과 이에 근거한 조합규약에 정한 총회의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방으로서는 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 절차적 요건의 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다222713 판결 등 참조).
이 사건 업무대행계약의 유효성
(1) 총회 의결의 필요성
- 앞서 본 바와 같이 이 사건 업무대행계약은 피고가 아닌 이 사건 추진위원회와 원고 사이에 체결된 것이고 이 사건 추진위원회와 피고는 별개의 단체이므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 업무대행계약을 체결한 이 사건 추진위원회의 행위의 효력이 당연히 피고에게 미치지는 아니한다.
- 한편, 피고의 조합규약 제58조는 조합설립인가 전에 사업시행에 관하여 이 사건 추진위원회가 행한 행위는 규약이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 제59조는 이 사건 추진위원회가 사업시행에 관하여 체결한 업무추진용역계약 등 각종 용역계약을 피고가 인준·승인한 것으로 본다고 규정하고 있다. 그러나 앞서 본 주택법령의 입법 취지 및 피고의 조합규약 제23조 제1항에서도 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약(제3호)’ 및 ‘업무대행자의 선정· 변경 및 업무대행계약의 체결(제9호)’을 각 총회의 의결사항으로 정하고 있는 점, 피고의 조합규약 제58조도 추진위원회의 행위는 ‘규약이 정하는 범위 안에서’ 피고 조 합에 승계된다고 정하고 있는 점 등을 고려하여 보면, 피고의 조합규약 제58조, 제59조의 규정만으로 곧바로 원고와 이 사건 추진위원회 사이에서 체결된 이 사건 업 무대행계약이 피고에게 승계되어 그 효력을 갖는다고 볼 수는 없다.
- 그렇다면 이 사건 업무대행계약이 피고에게 효력을 갖기 위하여는 총회 의결이 필요한지에 관하여 본다. 갑 제2호증의 기재에 의하면 이 사건 업무대행계약은 피고가 원고에게 그 용역수행의 대가로 합계 8,646,000,000원을 지급하는 것을 그 내용으로 하고 있는 사실이 인정된다. 그런데 달리 위와 같은 용역대금의 지출이 예산으로 정하여졌다는 점을 인정할 만한 증거가 없는바, 결국 이 사건 업무대행계약의 체결은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 될 계약’에 해당하므로 피고의 조합규약 제23조 제1항 제3호, 제9호에 따라 총회 의결이 요구된다.
2) 총회 의결의 존부
원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 업무대행계약의 추인에 관한 피고의 총회 의결이 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
- 피고의 창립총회에서 원고를 업무대행사로 선정하는 것에 관한 추인 의결이 있기는 하였으나, 그 과정에서 피고가 조합원들에게 이 사건 업무대행계약의 목적과 내용, 이로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도 등에 관하여 안내나 고지 등을 하였다는 사실을 인정할 만한 증거가 없다.
- 피고가 창립총회를 개최하기 전에 조합원들에게 교부한 회의자료에도 “원고가 사업계획수립, 사업부지 매입, 도시개발사업구역 확정고시, 조합원 모집 등의 업무를 현재까지 문제없이 추진하여 왔으며, 앞으로도 성공적이고 원활한 사업추진을 위해 조합의 업무를 위임받아 추진하기 위해 원고를 조합의 각종 인·허가 행정 용역 업무대행사로 선정하고자 제안한다.”는 등의 기재만 있을 뿐, 이 사건 업무대행계약의 구체적인 내용(총 용역비, 용역비 지급시기 및 조건, 세대별 분담금 등)을 확인할 수 있는 자료는 첨부되어 있지 않다.
- 위와 같이 창립총회의 회의자료에 이 사건 업무대행계약의 구체적인 내용이 없을 뿐만 아니라, 위 회의자료에 첨부된 ‘사업비(안)’에도 업무대행비와 관련된 금액은 포함하고 있지 않은바, 조합원들로서는 이 사건 업무대행계약으로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로도 알 수 없어 보인다.
- 피고의 조합원들이 피고에 가입하면서 작성한 조합원가입계약서에 “본 사업의 원활한 추진을 위하여 조합(추진위원회)의 업무대행사로 원고를 선정하고 업무대행계약을 체결한바, 조합원은 이를 인지하고 수인한다,”, “조합(추진위원회) 업무대행비는 전체 건립세대에 대하여 금0000만원정을 부담하기로 한다.”는 조항이 있는 사실, 피고의 조합원들이 피고에 가입하면서 ‘업무대행 용역 수행 동의서’를 작성한 사실, 위 동의서에서 원고를 이 사건 추진위원회의 업무대행사로 선정하는 것에 동의하고 업무대행수수료는 세대당 00000천원의 금액을 공급예정세대수 000세대에 곱한 규모임이 안내된 사실은 인정된다.
- 그러나 위 조합가입계약서나 동의서는 이 사건 추진위원회와 조합원들 사이에 작성된 것이므로 그 문서에 기재된 이 사건 업무대행계약의 수수료 등 업무대행계약에 관한 내용이 곧바로 조합에 승계되어 효력을 갖는다고 단정할 수 없는 점, 위 조합원 가입계약서나 동의서에서도 세대당 수수료 외에 이 사건 업무대행계약의 구체적인 내용은 기재되어 있지 않은 점, 위 동의서에는 이 사건 사업으로 건축되는 공동주택의 세대수 0000세대를 기준으로 총 업무대행비를 산정하였으나, 그 후 세대수가 000세대로 변경됨에 따라 총 업무대행비도 변경되었는데 그러한 사정은 조합원들에게 고지된 바가 없는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 조합원가입계약서나 동의서에 기재된 사항만으로는 피고의 창립총회에서 업무대행사 선정에 관한 추인 의결을 할 당시 조합원들이 이 사건 업무대행계약의 구체적인 내용을 인식할 수 있었다고 보기 어렵다.
3) 이 사건 업무대행계약의 효력
이 사건 업무대행계약의 체결이나 추인에 있어 피고의 총회 의결이 필요함에도 그러한 의결이 부존재한다는 절차적 요건의 흠결을 원고가 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정이 인정된다고 보기 어려우므로, 원고는 피고에게 이 사건 업무대행계약의 효력을 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.
가) 이 사건 업무대행계약 제19조 제1항은 위 계약은 이 사건 추진위원회의 조합원 총회의 의결을 받은 날로부터 효력을 발생한다고 정하고 있으므로, 원고는 위 계약의 체결이나 추인에 총회의 의결이 필요하다는 것을 충분히 인식하였을 것으로 보인다.
나) 이 사건 업무대행계약 제4조에 의하면 총회의 운영 및 지원은 원고의 업무대행 범위에 속하고, 원고의 대표가 피고의 창립총회에 참석하기도 하였으므로, 원고로서는 피고의 창립총회나 그 창립총회의 회의자료에서 이 사건 업무대행계약의 구체적인 내용이 설명되지 아니한 사실 또한 알고 있었을 것으로 보인다.
다) 이 사건 업무대행계약의 체결 당시 시행되던 주택법 제11조 제7항, 같은 법 시행령 제20조 제3항, 구 주택법 시행규칙(2019. 5. 31. 국토교통부령 제624호로 개정되기 전의 것) 제7조 제5항 제3호는 피고의 조합규약 제23조 제1항 제3호와 같은 내용을 규정하고 있다. 위 주택법령은 조합원의 권리․의무에 영향을 미치는 사항에 관하여는 조합원의 의사가 반영될 수 있도록 하기 위하여 규정된 것인바, 지역주택조합의 업무대행용역을 전문적으로 제공하기 위하여 설립된 원고로서는 위 조항의 입법취지와 위 조항에 따라 도입된 피고의 조합규약 제23조 제1항 제3호의 의미와 내용을 알고 있었던 것으로 보인다.
소결
이와 같이 이 사건 업무대행계약은 이 사건 추진위원회와 원고 사이에 체결된 것으로 피고에게 그 효력이 당연히 승계된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이 사건 업무대행계약에 관한 피고의 추인 결의가 있었다고도 보기 어렵고, 원고가 그러한 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정 또한 인정되지 아니하므로, 결국 이 사건 업무대행계약은 효력이 없다.
결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
