| 작성자 : 관리자 |
1. 기초사실
정비구역 내 토지를 소유하고 있는 6명은 주택도 없고 거주하고 있지 않으며 우편물이 전혀 송달되지 않는 등 소재파악 자체가 어려운 상황임.
이 중 5명은 도로소유자인 바 그 면적이 각 5평 미만에 불과하고 사망 또는 행방불명 기간이 10년 이상에 이르고, 상속여부도 알 수 없는 상황임.
이러한 전제 하에서, 도시정비법 시행령에 따라 이들을 토지등소유자 산정에서 제외할 수 있는지?
2. 관련 규정
가. 도시정비법
제17조(토지등소유자의 동의방법 등)
① 제4조의3 제3항 제1호 및 제4항 제4호, 제7조 제1항, 제8조, 제13조 제2항, 제14조 제4항, 제16조 제1항부터 제3항까지, 제16조의2 제1항, 제26조 제3항, 제28조 제7
항, 제33조 제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조 제4항 제7호·제13조 제3항 및 제26조 제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지
등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의
서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.
③ 제1항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
나. 도시정비법 시행령
제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등)
① 법 제12조·제17조 제1항 및 이 영 제13조의2 제7항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)
의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
4. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재
가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것
3. 본건 토지소유자들을 토지등소유자의 수에서 제외할 수 있는지의 여부
가. 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호는 주택재건축사업에서 조합설립추진위원회 내지 조합설립인가 등의 동의 여부에 관한 의사 확인이 어려운 토지 또는 건축물 소유자를 배제하여 사업 진행을 원활하게 하려는 취지입니다.
대법원 2014. 5. 29. 선고 2012두11041 판결은, ‘도시정비법 시행령 제28조 제1항 제4호의 취지 등에 비추어 보면, 조합설립인가처분 이전에 이미 사망한 토지 또는 건축물 소유자를 소재가 확인되지 아니한다는 이유로 토지등소유자의 수에서 제외하기 위해서는 위 토지 또는 건축물 소유자의 상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력을 다하였음에도 그러한 사실을 확인할 수 없음이 분명한 경우이어야 하고, 위 시행령 조항에서 정한 관련 공부에 위 토지 또는 건축물 소유자의 주민등록번호가 기재되어 있더라도 달리 볼 이유가 없다’고 판시하였습니다.
위 판례는 소재가 확인되지 아니한다는 이유만으로 토지등소유자의 수에서 제외되는 토지 또는 건축물 소유자는 자신의 의사가 전혀 반영되지 아니한 채
소유물이 처분되는 결과에 이를 수 있다는 점을 고려할 때 그 적용에 신중을 기해야 한다는 입장입니다.
위에서 말하는 ‘상속인의 존재 및 소재를 확인하기 위한 가능하고도 충분한 노력’이 어느 정도인지에 대하여는 달리 설명한 바가 없어 개개의 사안에서 구체적으로 파악할 수밖에 없을 것입니다.
우선, 토지대장 등에 주민등록번호의 기재가 있는 경우 이를 통해 현재 주소를 확인하고 현재 주소를 통해 소재를 확인하였음에도 소재가 확인되지 아니한 경우 토지 등 소유자에서 제외한다는 취지라 할 것이다. 여기에서 설령 토지대장 등에 기재되어 있는 주민등록번호 뒷자리가 ‘1******’로 기재되어 있는 경우 이는 주민등록번호를 외부에 공개하지 않기 위한 것일 뿐 토지대장을 관리하는 관할관청에 주민등록번호 뒷자리까지 존재한다는 것이므로 관할 관청에 문의하여 가능한 주민등록번호를 확보할 수 있으므로 현재 주소를 확인하는 조치를 취하여야 할 것입니다(서울고등법원 2011. 7. 22. 선고 2010누30231 판결).
그러나, 위 규정을 엄격해석한다고 하여 조합설립추진위원회나 행정청에게 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장 외에 재산세납부현황 등을 추가로 조사할 의무가 있다거나 공부상 기재된 주소로 발송한 우편물이 반송된 경우 해당 통반장의 불거주 증명을 받아야만 한다고는 할 수 없습니다(부산고등법원 2014. 12. 24. 선고 2013누3092 판결).
따라서, 사망한 자의 토지대장과 부동산등기부에 주민등록번호가 기재되어 있지 아니하고 공부상 기재된 주소지에 보낸 우편물이 주소불명, 수취인 미거주 등의 사유로 반송된 사실이 인정된다면 추진위원회나 관할 구청이 추가로 조사하지 아니한 채 소재불명자로 분류하였다 하더라도 위법하다고 할 수 없다고 할 것입니다(위 부산고등법원 2014. 12. 24. 선고 2013누3092 판결).
나. 귀 추진위원회의 경우, 본건 토지소유자들은 토지대장 및 등기부등본상 도로 등 토지만 소유하고 있는 것으로 나타나 있고, 건물이 없어 거주하고 있지 않음이 확실하며, 대부분 사망한 것으로 추정될 뿐입니다.
나아가, 귀 추진위원회는 공부상 주소지를 직접 방문하여 미거주 사실을 확인하고 그 주소지의 주민등록등본을 발급받아 등재되어 있지 않은 사실까지 확인하였습니다.
그렇다면, 귀 추진위원회는 본건 토지소유자들의 소재를 확인하기 위한 충분한 노력을 다한 것으로 보여지며 그럼에도 소재가 확인되지 않은 경우에 해당하므로 본건 토지소유자들을 소재불명자로 처리하여 토지등소유자의 수에서 제외하는 것은 적법하다고 판단됩니다.
